[Ném đá] Sự thật đằng sau việc giảm giá bất động sản

Bài này mình đọc được ở Diaoc online, họ ghi nguồn từ Vnmedia, mình quay về VNmedia thấy hình như bài đã bị gỡ, chỉ có bản caché vẫn còn.

Nếu như, như hàng đống các bài báo đều lấy ý kiến chuyên gia để nhận định về thị trường, thì ok mình chịu thôi, ý kiến chuyên gia mà. Riêng bài này có tài chính dự án, có NPV IRR, có phân tích độ nhạy... nên máu tài chính lại nổi lên. Mình định lấy số liệu rồi dựng lại mô hình tài chính và phân tích coi tn, vì mấy cái bảng bé quá khó nhìn. Nhưng ý định đó thất bại vì, đầu tiên và trước hết, ko đủ thông số đầu vào.

Các lý do về mặt tài chính khác, nghiêm trọng hơn, đến nỗi mình phải lôi bài này về đây mổ xẻ (số thứ tự theo trình tự từ trên xuống chứ k fải số 1 là vđề nghiêm trọng nhất):

1. Cơ cấu vốn: "nguồn vốn sử dụng từ 3 nguồn: tự có, vay, huy động". T hiểu "huy động" ở đây là tiền prepaid (trả trước) của người mua, thường thì họ nộp tiền theo tiến độ xây dựng. Đây đc coi là cash-in flow (dòng tiền vào) chứ đâu có nằm trong cơ cấu vốn? 

2. Hiểu sai bản chất NPV. "NPV là hiệu số của giá trị hiện tại dòng doanh thu (cash inflow) trừ đi giá trị hiện tại dòng chi phí (cash outflow), tính theo lãi suất chiết khấu lựa chọn. Khái niệm giá trị hiện tại thuần ở đây được sử dụng phân tích khả năng sinh lợi của một dự án đầu tư. Chi phí cơ hội chưa đề cập ở đây." điều này sai khủng khiếp. Hiểu 1 cách đơn giản thì: ko có chi phí cơ hội thì ko thể tính được NPV. Để tính được 'giá trị hiện tại' của dòng tiền cần có lãi suất chiết khấu. Và đương nhiên LSCK là chi phí cơ hội rồi. Nếu ko phải vậy thì... chọn mức LSCK đó để cho vui à :)

Phân tích này của mình còn chưa đả động đến tính thực tế của các giả định, nhưng sau khi bài này đã fail về tài chính thì lập luận rồi kết luận gì gì cũng khó thuyết phục lắm.

Copy nguyên cả bài về đây, đề phòng các bạn gỡ mất ko còn gì đọc.

---

Sự thật đằng sau việc giảm giá bất động sản

2/22/2012 1:45:00 PM

Thị trường bất động sản sau thời gian dài giảm mạnh hiện nhiều phân khúc đã chạm đến suất đầu tư. Nhiều chuyên gia nghiên cứu đã đưa ra những phân tích dựa trên cơ sở xác thực về mức độ lỗ, lãi của các dự án bất động sản.

Giá bán đã chạm suất đầu tư?

Thị trường bất động sản khó khăn, để kích cầu nhiều chủ đầu tư bất động sản đã áp dụng các chương trình khuyến mại. Để cạnh tranh nhiều doanh nghiệp liên tục tung ra các chiêu thức giảm giá mới lạ. Trong số, doanh nghiệp có chính sách giảm giá tích cực thì nhiều doanh nghiệp đã áp đưa ra chiến lược giảm giá kiểu "treo đầu dê bán thịt chó" khiến khách hàng thực sự mất niềm tin.

Để có thể hiểu rõ hơn về sự thiệt hơn về lỗ lãi của chủ đầu tư khi áp dụng các chương trình khuyến mại. Ông Phan Thành Mai - Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản đã đưa ra bài toán phân tích.

Với giả thiết Đầu tư Dự án Hỗn hợp chung cư và thương mại ngoài Vành đai 3 của Hà nội, khuôn viên 4 400m2, mật độ xây dựng 50% cao 30 tầng trong đó 7 tầng đế là thương mại, các tầng trên là chung cư. Hệ số sử dụng đất 13 lần. Tổng diện tích sàn xây dựng của thương mại 14 000m2, tổng diện tích sàn xây dựng của chung cư 42 000m2. Hệ số diện tích thương phẩm phần thương mại khoảng 80%, phần chung cư 75%.

Dự án này giá bán sẽ được xác định như thế nào?

Căn cứ khung định mức xây dựng của Bộ Xây Dựng ban hành và đơn giá điều chỉnh theo thực tế của Sở Tài Chính TP Hà nội tại cuối tháng 12/2011, thì suất đầu tư 1 m2 sàn thương mại cao cấp đã có bao gồm thiết bị sẽ khoảng 20,5 triệu đồng/m2, cho chung cư khoảng 17,5 triệu đồng/m2, đã có VAT.

Tổng mức đầu tư Dự án sẽ khoảng 1100 tỷ đồng, trong đó chi phí Xây lắp chiếm 57%, thiết bị 6%, tiền sử dụng đất 8%, các loại tư vấn và quản lý dự án 3%, lãi vay ngân hàng 17%, dự phòng phí 8%, khác 1%. Nguồn vốn sử dụng từ 3 nguồn: tự có, vay, huy động theo tỷ lệ 15%, 25% và 60%, trong đó giả thiết vay với lãi suất 18%.

Trước năm 2011, với kỳ vọng bán chung cư sau khi có xong móng, khách hàng nộp 40% giá trị căn hộ, xong phần thô 40%, nhận bàn giao nhà nộp 20% còn lại, giả thiết giá bán chung cư là 26 triệu đồng/m2 đã có VAT. Diện tích thương mại cho thuê thu tiền 1 lần cho 47 năm (trừ 3 năm thi công) giả thiết là 34,7 triệu đồng/m2 đã có VAT. Thì các chỉ tiêu Hiệu quả dự án là: Giá trị hiện tại thuần NPV= 59 triệu >0, IRR=31%.

Giá trị hiện tại thuần- NPV là hiệu số của giá trị hiện tại dòng doanh thu (cash inflow) trừ đi giá trị hiện tại dòng chi phí (cash outflow), tính theo lãi suất chiết khấu lựa chọn. Khái niệm giá trị hiện tại thuần ở đây được sử dụng phân tích khả năng sinh lợi của một dự án đầu tư. Chi phí cơ hội chưa đề cập ở đây.

(Trong trường hợp thị trường tốt như trước 2011, giá bán chung cư được đầu tư tương tự sẽ bán được 30 trđ/m2 hoặc hơn. Trong trường hợp đó các chỉ tiêu Hiệu quả dự án là: NPV= 223,5 triệu>0, IRR=109%).

Về dòng tiền chính của dự án là Đầu tư/ Nhu cầu vốn, Doanh thu, Dòng tiền mặt, cụ thể như sau: Hai năm đầu tiên dự án luôn âm dòng tiền, năm thứ 4 của dự án chủ đầu tư có dòng tiền mặt tốt nhất.

Nguồn vốn sử dụng từ 3 nguồn: tự có, vay, huy động theo tỷ lệ 15%, 25% và 60%, trong đó giả thiết vay với lãi suất 18%.

Lập 1 Bảng độ nhạy của hiệu quả dự án NPV- Giá trị hiện tại thuần (nếu NPV<0 thì dự án lỗ không hiệu quả) căn cứ 2 biến quan trọng là giá bán (căn cứ thị trường, các chính sách khuyến mãi, giảm giá…) và suất đầu tư (biến động giá vật liệu xây dựng, nhân công, lãi suất ngân hàng…) có thể tổng hợp như sau:

Nếu giá bán giảm đến 10% so dự kiến thì NPV=- 56 752 360<0 dự án lỗ, không hiệu quả; Nếu suất đầu tư tăng 10% so dự kiến thì NPV=-41 422 653<0 dự án lỗ, không hiệu quả.

Hiện nay có trên thị trường, do áp lực trả nợ các khoản vay ngân hàng (trong trường hợp dự án này, nếu vay 25% tổng mức đầu tư, tức là khoảng 222 tỷ đồng trong vòng 3 năm xây dựng với lãi suất 18%/năm, tổng phần gốc và lãi vay lũy tiến thời điểm cao nhất sẽ là 356,8 tỷ đồng, ở thời điểm năm thứ 2 sau khi khởi công xây dựng, cho chúng ta thấy sự phát sinh do lãi vay là rất lớn), các chủ đầu tư đã đưa ra nhiều chính sách khuyến mãi, giảm giá khác nhau nhằm thu tiền từ khách hàng, thay vì việc tìm các hình thức khác. Các chính sách này đều xuất phát từ nền tảng giá bán của 1 m2 sản phẩm.

Khuyến mại có phải là giảm giá?

Như vậy nếu đối chiếu với các chương trình khuyến mại mà các chủ đầu tư đang áp dụng hiện nay thì khách hàng có thể biết được giá bất động sản hiện nay đang ở mức sau:

Áp chính sách Khuyến mãi: Nếu khách hàng nộp 50% tổng giá trị sản phẩm, sẽ được giảm 10% giá bán; nộp đến 80%, sẽ giảm 15%, nộp 100% sẽ giảm 20% giá bán. Với giả thiết chủ đầu tư bán hết toàn bộ sản phẩm dự án theo loại chuẩn 20% tổng sản phẩm, loại đóng tiền 50% được 30% tổng sản phẩm, loại đóng tiền 80% đươc 30% tổng sản phẩm và loại đóng 100% là 20% tổng sản phẩm. Chúng ta quy đổi tính được giá bán đang giảm khoảng 11.5% trên 1 m2 sản phẩm. So sánh Bảng độ nhạy NPV thì NPV <0, dự án không có hiệu quả.

Như vậy các hình thức thu tiền trước và giảm giá bán, nếu không tính toán kỹ, dự án sẽ lỗ. Hình thức này chưa tính đến việc khi thu tiền trước của KH được càng nhiều thì giảm được lãi vay ngân hàng.

Mua nhà được quay xổ số trúng thưởng 1 ô tô 600 triệu đồng; hỗ trợ nội thất 1m2 sàn 2 triệu đồng giá trị nội thất; tặng kỷ nghỉ 100 khách hàng mua nhà đầu tiên giá trị 10 triệu đồng/kỳ nghỉ; tặng phiếu mua sắm 20 triệu đồng cho 100 khách hàng đầu tiên mua nhà…Chúng ta quy đổi tính được ngay tổng giá bán đang giảm khoảng 8% trên 1 m2 sản phẩm, từ tổng giá trị giảm giá.

So sánh Bảng độ nhạy NPV thì NPV>0, nhưng hiệu quả dự án rất thấp.

Hỗ trợ của Ngân hàng cho vay lãi suất 12%: Mua nhà sẽ được một Ngân hàng hỗ trợ lãi suất 12% suốt thời gian xây dựng công trình, vay đến 70% giá trị căn hộ. Hỗ trợ cho 30% tổng số khách hàng, cho ai đến mua trước. Về bản chất chủ đầu tư đang bù khoản chênh lệch lãi suất cho khách hàng khoảng 6-8%/năm. Chúng ta quy đổi tính được ngay tổng giá bán đang giảm khoảng 6% trên 1 m2 sản phẩm. So sánh Bảng độ nhạy NPV thì NPV>0, nhưng hiệu quả dự án là không đáng kể.

Như vậy trên thực tế hiện nay với các chính sách khuyến mãi đưa ra đã đẩy giá bán thực tế sau khi quy đổi, về gần với suất đầu tư, chủ đầu tư nếu có lãi cũng không đáng kể và nếu không thận trọng với các chính sách khuyến mãi và giảm giá, dự án sẽ lỗ. Có thể nói, đối với khách hàng có nhu cầu sử dụng thật, thì thời điểm bây giờ cũng đã là cơ hội tốt để mua nhà.

DiaOcOnline.vn - Theo Vnmedia

Thống đốc NHNN "ra mắt"

Mình định share bài này ở G+ thôi nhưng càng đọc càng thấy... hay, k còn cách nào đành lôi lên đây mổ xẻ ;))

Thương hiệu vàng SJC sẽ đổi thành SBV

(TBKTSG Online) - Trong phiên chất vấn tại Quốc hội sáng nay, 25-11, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Văn Bình cho biết sắp tới Công ty Vàng bạc đá quý Sài Gòn (SJC) sẽ trực thuộc Ngân hàng Nhà nước và vàng miếng  SJC sẽ được đổi thành SBV.

Cuối phiên họp hôm qua nhiều đại biểu nêu ý kiến, nếu dự thảo nghị định quản lý hoạt động kinh doanh vàng đang được Chính phủ xin ý kiến các bộ ngành hiện nay được ban hành, hoạt động kinh doanh và sản xuất vàng miếng sẽ chỉ còn Công ty Vàng bạc đá quý Sài Gòn với thương hiệu SJC độc quyền trên thị trường. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến các thương hiệu khác và cả thị trường.

Sáng nay Thống đốc Nguyễn Văn Bình trả lời là đã làm việc với Ủy ban Nhân dân TPHCM về việc chuyển Công ty SJC (hiện thuộc UBND TPHCM) sang trực thuộc Ngân hàng Nhà nước, để từ đó Nhà nước vừa giữ được yêu cầu độc quyền trong quản lý và sản xuất vàng miếng vừa tiết giảm được chi phí trong sản xuất” [1]. Ông Bình cũng cho biết sẽ chuyển đổi thương hiệu vàng miếng SJC trở thành thương hiệu SBV, là tên viết tắt tiếng Anh của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.

Về sự thiệt thòi của các doanh nghiệp kinh doanh vàng khác, ông Bình cho rằng cần phải “hy sinh vì lợi ích quốc gia và vì yêu cầu đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô”.[2]

Theo ông Bình, từ năm 2008 trở lại đây, thị trường thế giới chao đảo, giá vàng nhiều biến động, gây bất ổn kinh tế vĩ mô, trong khi mặt bằng pháp lý để quản lý mặt hàng vàng còn nhiều bất cập. Từ đây, việc xây dựng dự thảo nghị định quản lý kinh doanh vàng với trọng tâm là tập trung sự quản lý, điều tiết, thậm chí độc quyền ở Ngân hàng Nhà nước là cần thiết.

“Siết sản xuất và kinh doanh vàng miếng theo nguyên tắc Nhà nước độc quyền. Nếu có nhóm lợi ích ở chỗ này, thì các nhóm lợi ích đó đi ngược lại lợi ích của quốc gia, không được chấp nhận và không tồn tại trong thời gian tới”[3], ông Bình nói.

"Không có ngân hàng to đến mức không vỡ được" Liên quan đến khả năng đổ vỡ của một số ngân hàng, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Nguyễn Văn Bình cho rằng, kể cả các ngân hàng được xem là lớn nhất ở Việt Nam thì quy mô và tổng tài sản cũng chỉ bằng cỡ trung bình trong khu vực, do vậy không đến mức không thể đổ vỡ. Một vấn đề được dư luận quan tâm rất nhiều gần đây và được đại biểu Trương Trọng Nghĩa (TPHCM) mang vào hội trường hỏi thống đốc là tại sao chỉ đặt vấn đề tái cơ cấu các ngân hàng nhỏ, yếu kém: “Như vậy ngân hàng lớn không có khả năng đổ vỡ hay sao?”, ông Nghĩa hỏi. Ông Bình phân tích quy mô và tổng tài sản của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn (Agribank) là lớn nhất nước ta hiện nay cũng chỉ tương đương cỡ ngân hàng trung bình trong khu vực (ngân hàng trung bình ở Đông Nam Á cỡ tổng tài sản khoảng 100 tỉ đô la Mỹ). Ông cho rằng nhiều ngân hàng rất lớn trên thế giới đã đổ vỡ trong thời gian qua, do vậy: “Đại biểu yên tâm là không có chuyện tổ chức tín dụng ở Việt Nam to đến mức không thể đổ vỡ được”[4], ông nói. Cũng liên quan đến vấn đề lợi nhuận của ngân hàng, ông Bình cho rằng cần có cái nhìn đúng đắn về vấn đề này. “Với ngân hàng có tổng tài sản 50 đến 60 ngàn tỉ đồng, vốn điều lệ lên từ 3.000 - 5.000 tỉ, còn vốn chủ sở hữu lên tới cả chục ngàn tỉ đồng mà một năm lãi khoảng 1.000 - 2.000 tỉ đồng là không cao ”. Ông còn nói các tổ chức tín dụng chỉ đứng thứ 15 trong tất cả các nhóm các doanh nghiệp về lợi nhuận và điều này thể hiện ở giá cổ phiếu ngân hàng rất thấp so với các doanh nghiệp khác. Người lãnh đạo ngành ngân hàng còn khuyến cáo người dân cần có cái nhìn đúng khi một số ngân hàng công bố lợi nhuận hàng tháng, hàng quí hay công bố chênh lệch thu nhập và chi phí theo tháng rất cao, thực ra là các chiêu quảng cáo gây hiểu lầm[5]. Lợi nhuận thực tế của ngân hàng chỉ có thể là con số chính xác sau khi lấy doanh thu trừ đi các khoản trích lập dự phòng, trách nhiệm thuế, sau ngày 31/12 hàng năm.

[1]: Tại sao Nhà nước CẦN PHẢI độc quyền quản lý SX vàng miếng? Tiết kiệm chi phí? Cho ai? Nếu là cho doanh nghiệp SX thì ko cần, làm ăn thua lỗ tự người ta bỏ chạy thôi. Nếu là cho XH? Mìh ko hiểu! [2]: Đấy lại "đá" ngay với cái "tiết kiệm chi phí" ở trên nhé. Mà ước gì bác nói câu này với các Tập đoàn, Tổng cty nhỉ.[3]: Độc quyền là xóa bỏ hay tạo ra "nhóm lợi ích qgia"?[4] & [5]: tạm 'suy diễn' ra là: Các bác người dân cứ chuẩn bị tinh thần YÊN TÂM mà nhìn ngân hàng đổ vỡ nhé! Thì đấy, bác bảo là chả có ngân hàng nào too big to fail, rồi lại bảo bọn bank toàn "quảng cáo gây hiểu lầm" => chả đáng tin gì cả, đổ vỡ là tất-lẽ-dĩ-ngẫu!Mà tại sao chỉ so quy mô bank VN với bank ở Mỹ mà ko so quy mô 2 nền kinh tế? Nó như kiểu "Ôi, hạt đường thôi mà? Voi nó liếm cái là hết ngay cả mấy cân í chứ!". Ko thèm đếm xỉa rằng cái đứa đang khệ nệ khênh hạt đường í là con kiến!