"Hợp đồng góp vốn"

Bị dằn vặt vì bài báo hôm trước, với vấn đề coi prepaid của khách hàng là một phần trong capital structure.

Nhưng mìh có mắt mà không thấy Thái Sơn. Nếu đó là prepaid - ok, mìh hiểu đúng. Nhưng nếu nó là GÓP VỐN, chẳng phải nó đã thành một phần EQUITY rồi?

Và đó là lý do có cái gọi là Hợp đồng góp vốn. Google thử "Hợp đồng góp vốn" ra được vài thứ dưới đây. Để đó làm "food for thought" :).

Về đại ý thì:
- Cũng có luật này nọ nhưng chủ đầu tư có theo ko thì ko kiểm soát đc
- Với đống hợp đồng chủ đầu tư làm sẵn thì thường xuyên phần thiệt thuộc về bên kia rồi
- Là ng` bán, cách này tiết kiệm chi phí bao nhiêu
- Là ng` mua, mìh thấy việc này giống như thả gà ra rồi đuổi. Nhưng mình là người muốn mua chung cư thật, mìh biết làm tn? Tự dưng nghĩ đến cái cảnh cuối năm "đụng lợn" với lại nấu chung bánh chưng. Chẳng nhẽ, lại phải rủ một hội đủ thân tín tin tưởng để chung nhau mua đất xây cái chung cư mini???


------------------------

Thế nào là hợp đồng góp vốn chia căn hộ?

Thứ năm, 10/03/2011, 10:38 GMT+7

Hỏi: Tôi đang tìm hiểu và dự định mua căn hộ chung cư mới đang xây dựng và trả tiền theo tiến độ xây dựng. Tôi muốn hỏi hợp đồng góp vốn chia căn hộ khác hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai như thế nào?

Tôi có nghe nói đến vấn đề, đối với chung cư đang xây dựng mà chủ đầu tư bán bằng cách “Hợp đồng góp vốn chia căn hộ chung cư mới đang xây dựng và trả tiền theo tiến độ xây dựng". Tuy nhiên tôi có một số băn khoăn như sau:

Đối với chung cư đang xây dựng mà chủ đầu tư bán bằng cách “ hợp đồng góp vốn chia căn hộ” thì có được không? Hay là phải mua bán bằng hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai? Khác nhau giữa hai loại hợp đồng này là gì?

Trả lời:

Theo khoản 1 điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 08/08/2010 thì chủ đầu tư dự án phát triển khu nhà ở, dự án khu đô thị mới( chủ đầu tư cấp 1) có nhu cầu huy động vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích xây dựng nhà ở và đầu tư xây dựng nhà ở trong khu nhà ở, khu đô thị có thể huy động vốn theo nhiều cách trong đó có hai hình thức: “ ký hợp đồng, văn bản góp vồn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia góp vốn hoặc bên tham gia hợp tác đầu tư chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận (gọi tắt là hợp đồng góp vốn chia căn hộ) hoặc “Huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở thông qua hình thức ký hợp dồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai” (gọi tắt là hợp dồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai)

Đối với hình thứchợp đồng góp vốn chia căn hộ thì phải đáp ứng các điều kiện và có các đặc điểm sau:

+ Dự án phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở, thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở biết trước 15 ngày, tính đến ngày ký hợp đồng góp vốn.

Số lượng căn hộ được phân chia tối đa cho các hình thức huy động vốn không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án

Đối tượng được tham gia đống góp vốn để được chia căn hộ phải thuộc diện được sở hữu nhà ở Việt Nam.

Nếu người tham gia góp vốn là cá nhân hộ gia đình thì chỉ được tham gia góp vốn theo hình thức phân chia sản phẩm là nhà ở một lần với số lượng một nhà ở : các trường hợp còn lại thì hộ gia đình, cá nhân chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu ( khoản 5 điều 8 thông tư số :16/2010 TT-BXD ngày 01/9/2010).

Bên được chia nhà ở không được chuyển nhượng quyền được phân chia nhà ở cho các tổ chức cá nhân khác khi chưa ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư( khoản 5 điều 8 thông tư số : 16/2010 TT-BXD ngày 01/9/2010).

Đối với hình hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai thì phải đáp ứng các điều kiện và có các đặc điểm sau:

Thiết kế kĩ thuật nhà ở đã được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn gia dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và thong báo sở Xây Dựng nơi có dự án phát triển nhà ở.

Đối tượng mua căn hộ phải thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Số lượng được mua bán can hộ không bị hạn chế trong mỗi dự án.

Số lượng can hộ được bán cho cùng một đối tượng của cùng một dự án không bị hạn chế

Pháp luật cũng quy định, bên mua căn hộ được quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ cho tổ chức cá nhân khác theo đúng quy định của pháp luật.
Luật sư Thanh Hải

---------------------------------------------

Thứ Hai, 06/06/2011 - 4:53 PM
Thận trọng khi ký hợp đồng góp vốn mua căn hộ
Để hạn chế thấp nhất mức độ rủi ro, trước khi quyết định mua, khách hàng cần cân nhắc kỹ tài chính để góp đúng kỳ hạn, chọn doanh nghiệp có uy tín và nên nhờ luật sư tư vấn, kiểm tra chặt chẽ các điều khoản chi tiết trong HĐ… Hợp đồng góp vốn chưa có nhiều ràng buộc và chỉ mang tính chất thỏa thuận nên rủi ro cao về mặt pháp lý… Theo quy định, với nhà đầu tư (NĐT) cá nhân thì Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) quy định chỉ được huy động (góp vốn) khi đã hoàn thành hạ tầng đối với dự án đất nền và khi đã hoàn thành phần móng đối với nhà chung cư. Tuy nhiên, trên thực tế, hầu hết chủ đầu tư (CĐT) đã tổ chức huy động vốn khi các dự án chưa thực hiện đúng các quy định trên. Đã có không ít vụ tranh chấp xảy ra liên quan về vấn đề này và phần thua thiệt bao giờ cũng thuộc về phía khách hàng… Nhu cầu mua căn hộ trả góp để ở của người dân rất cao. Tuy nhiên, để tránh rủi ro, NĐT cần thận trọng trước khi đặt bút ký hợp đồng. Do có nhu cầu mua căn hộ chung cư, chị N.T.C. (ngụ quận 11, TP HCM) sau khi xem nhà mẫu trên cataloge, chị C. đã chọn mua một căn hộ thuộc chung cư cao cấp tại huyện Nhà Bè do Công ty H.N. làm CĐT. Tháng 1/2008, chị C. ký hợp đồng góp vốn (HĐGV) với Công ty H.N.. Theo đó, căn hộ chị C. mua có diện tích hơn 200m2 (17,8 triệu đồng/m2) với tổng giá trị hơn 3,5 tỷ đồng (chưa VAT). Chị C. phải góp làm 12 đợt. Công ty H.N. sẽ giao căn hộ hoàn thiện cho chị C. vào cuối tháng 6/2009 (theo thoả thuận có thể chậm hơn 4 tháng, tức tháng 10/2009 giao nhà). Nếu bên CĐT bàn giao căn hộ chậm hơn so với quy định thì sẽ tính lãi cho chị C. trên tổng số tiền đã góp. Lãi suất áp dụng là lãi suất tiền gửi tiết kiệm 6 tháng của Ngân hàng tại thời điểm tính lãi. Thời điểm tính lãi từ ngày 1/11/2009.  Trường hợp chị C. không thanh toán theo đúng tiến độ góp vốn như quy định thì phải chịu lãi suất 0,05%/ngày… Tuy nhiên, khi đã đến thời điểm nhận nhà, nhưng chị C. không hề nghe phía CĐT liên hệ để đề cập đến việc giao căn hộ. Nhiều lần chị C. chủ động liên hệ nhưng phía công ty cứ hẹn lần hẹn lữa. Đến xem căn hộ, chị C. cũng ngỡ ngàng khi thấy căn hộ cuả mình chỉ mới hoàn thành phần thô. Ngày 22/7/2010, chị C. nhận được thông báo lần 2 của Công ty H.N. "về việc bàn giao căn hộ" (trong đó có ghi công ty đã gửi thông báo lần 1 ngày 9/11/2009 nhưng chị C. không đến xem và nhận bàn giao căn hộ). Quá bức xúc, chị C. cho rằng chị không hề nhận được thông báo lần 1. Hơn nữa, công ty nói mời lên xem và nhận bàn giao căn hộ thì thời điểm này công ty làm gì có căn hộ hoàn thiện để mà giao cho chị? Tuy nhiên sau đó chị C. đến xem căn hộ nhưng không chấp nhận vì có một số hạng mục chưa đạt yêu cầu. Ngày 28/7/2010, Công ty H.N. đã chỉnh sửa theo yêu cầu cuả chị C. và bàn giao căn hộ nhưng chị C. không đồng ý nhận, tiếp tục yêu cầu công ty phải tính lãi bàn giao nhà chậm theo như cam kết trong hợp đồng (HĐ) thì chị mới nhận nhà. Chờ mãi không được giải quyết, khoảng gần cuối tháng 4/2011 chị C. buộc phải nhận căn hộ. Theo tính toán cuả chị C., số tiền lãi chậm bàn giao căn hộ theo như HĐ (từ 11/2009 đến 7/2010) hơn 250 triệu đồng (lãi suất hiện hành 14% năm). Và từ tháng 8/2010 (sau khi căn hộ hoàn thiện) đến khi chị C. nhận căn hộ, đã có nhiều người hỏi thuê cũng như những hộ xung quanh cho thuê 1.000 USD/tháng, như vậy trong 8 tháng đó, chị bị thiệt hại không phải là ít. Về vấn đề này, ngày 25/5 đại diện Công ty H.N. có văn bản trả lời: Tính đến ngày bàn giao căn hộ theo HĐ (cuối tháng 10/2009) chị C. đóng (theo tiến độ) trễ 204 ngày. Ngày 28/7/2010 căn hộ đã hoàn tất theo yêu cầu cuả chị C.. Thời điểm này cũng là cơ sở để công ty xác định lãi chậm thanh toán và chậm bàn giao căn hộ (nếu có). Về quan hệ góp vốn, Công ty H.N. cho rằng: Trong quá trình đầu tư xây dựng công trình, đặc biệt là với dự án khu căn hộ có quy mô lớn thì CĐT cần phải huy động vốn từ nhiều nguồn. Trong đó, nguồn quan trọng nhất là từ khách hàng. Do đó, CĐT và khách hàng đã cùng thống nhất ký kết các HĐGV đầu tư. Căn cứ vào các HĐGV cuả khách hàng, CĐT cùng các nhà thầu sẽ tính toán tiến độ xây dựng công trình, từ đó mới xác định thời gian bàn giao căn hộ. Tuy nhiên, nếu khách hàng không tuân theo tiến độ góp vốn như thoả thuận tại HĐGV thì CĐT sẽ gặp khó khăn về vốn dẫn đến chậm trễ bàn giao căn hộ. Chính vì vậy, công ty chỉ thanh toán lãi chậm bàn giao cho những căn hộ mà khách hàng đã tuân thủ đúng tất cả các kỳ hạn góp vốn đã thỏa thuận với CĐT tại HĐ. Trường hợp của chị C., quá trình góp vốn chậm trễ hầu hết các đợt, đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ thực hiện dự án và bàn giao căn hộ. Công ty H.N. cũng cho rằng, quan hệ góp vốn đầu tư là khách hàng tự nguyện cùng góp vốn đầu tư dự án với CĐT để được phân chia lợi nhuận là sản phẩm cuả dự án tương ứng số tiền góp vốn là 1 căn hộ. Do đó, đây không phải là giao dịch mua bán căn hộ theo hình thức trả chậm, trả dần. Theo quy định, đối với các dự án kinh doanh nhà ở thì CĐT chỉ được huy động vốn lần đầu từ khách hàng khi thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và công trình nhà ở đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người mua không vượt quá 70% giá trị ghi trong HĐ. Tuy nhiên, thực tế hiện nay hầu hết các giao dịch BĐS được thực hiện dưới hình thức HĐ vay vốn góp vốn. Các dự án CĐT rao bán cũng chỉ khi mới còn nằm trên bản vẽ thiết kế và tổng số tiền huy động vốn trước khi bàn giao căn hộ cũng lên đến 95% giá trị ghi trong HĐ. Ngoài ra, tình trạng CĐT đã nhận tiền "góp vốn" nhưng chậm trễ triển khai dự án dẫn đến chậm giao nhà hiện cũng đang xảy ra khá phổ biến. Theo các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS, khi tham gia dưới hình thức này, khi có tranh chấp xảy ra phần thua thiệt bao giờ cũng ở phía khách hàng. Vì vậy, người mua cần thận trọng khi ký các HĐ mua căn hộ, đặc biệt với những HĐGV ở những dự án chưa hoàn tất phần móng thì mức độ rủi ro càng cao. Vì vậy, để hạn chế thấp nhất mức độ rủi ro, trước khi quyết định mua, khách hàng cần cân nhắc kỹ tài chính để góp đúng kỳ hạn, chọn doanh nghiệp có uy tín và nên nhờ luật sư tư vấn, kiểm tra chặt chẽ các điều khoản chi tiết trong HĐ… HĐGV chưa có nhiều ràng buộc và chỉ mang tính chất thỏa thuận nên rủi ro cao về mặt pháp lý
K.Ngân

----------------------

“Nút thắt” trong hợp đồng góp vốn
LS. Huỳnh Trung Hiếu (*)
Thứ Ba,  23/8/2011, 10:43 (GMT+7)
	“Nút thắt” trong hợp đồng góp vốn LS. Huỳnh Trung Hiếu (*) minh họa: Khều. (TBKTSG) - Trong bối cảnh khó khăn về tài chính hiện nay, tìm ra giải pháp dung hòa giữa quy định và nhu cầu thực tế về huy động vốn cho doanh nghiệp bất động sản là một vấn đề không dễ. Có quá nhiều quy định bó buộc, không rõ ràng. Khó khăn Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở, chủ đầu tư được quyền huy động vốn bằng cách bên góp vốn ứng tiền trước. Nhưng để được phép huy động vốn theo kiểu này, dự án đầu tư phải hoàn thành xong phần móng công trình (điều 39, Luật Nhà ở). Trong quá trình triển khai dự án, các chủ đầu tư thường lách quy định, huy động vốn bằng các hình thức: hợp đồng góp vốn, hợp tác kinh doanh hoặc vay vốn với người mua nhà (kể cả việc huy động vốn ngay sau khi dự án đầu tư được phê duyệt). Theo Nghị định 71 chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở phải sử dụng vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng dự án phát triển nhà ở. Những trường hợp huy động vốn không đúng các hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện quy định thì hợp đồng không có giá trị pháp lý và bên huy động vốn bị xử lý theo quy định hiện hành. Chính vì thế các giao dịch liên quan đến hợp đồng có “yếu tố góp vốn” (nhất là các giao dịch góp vốn trước khi Nghị định 71 có hiệu lực) bị cấm hoàn toàn. Đa số các phòng công chứng, các cơ quan nhà nước không triển khai các nghiệp vụ có liên quan đến loại hợp đồng này (công chứng, chứng thực,…). Thực tế, các loại hợp đồng dạng góp vốn giữa chủ đầu tư và người mua nhà chiếm số lượng rất lớn trong các giao dịch mua bán chuyển nhượng. Tuy nhiên người mua nhà muốn chuyển nhượng, thực hiện các giao dịch liên quan đến hợp đồng góp vốn không biết dựa vào quy định nào. Điều này gây không ít khó khăn, phiền toái, ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên đã lỡ góp vốn mua nhà. Ngoài ra, pháp luật quy định việc huy động vốn cho dự án bất động sản chỉ được thực hiện trong phạm vi 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án. Đối với nhiều nhà đầu tư con số 20% là không đủ cho nhu cầu vốn ban đầu và nếu muốn có thêm nguồn vốn để đầu tư xây dựng, doanh nghiệp buộc phải tìm cách tự cứu mình bằng nhiều cách khác nhau. Trong đó, nguồn đầu tư của chính khách hàng (góp vốn ngoài 20%) vẫn là kênh huy động vốn “truyền thống”, nhưng do bị cấm nên chủ đầu tư buộc phải lách các quy định có lợi cho mình. … những hệ lụy Trong quá trình chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, nếu chủ đầu tư không xác nhận giao dịch hợp đồng góp vốn thì bên mua nhà có thể ép chủ đầu tư chấm dứt hợp đồng góp vốn và đòi lại số tiền đã thanh toán. Người mua nhà nếu được trang bị chút kiến thức về pháp luật thì việc yêu cầu chấm dứt càng trở nên đơn giản vì nếu chủ đầu tư không đồng ý phương án họ đưa ra, họ có thể dựa vào yếu tố pháp lý giao dịch để “dọa” chủ đầu tư hủy hợp đồng góp vốn. Trường hợp người mua nhà gây khó dễ cho chủ đầu tư như nói trên không phải hiếm, đặc biệt trong bối cảnh khó khăn về tài chính như hiện nay. Trong khi đó, chủ đầu tư không thể cam kết với khách hàng của mình trường hợp chuyển nhượng và xác nhận chuyển nhượng hợp đồng góp vốn có đảm bảo cơ sở pháp lý hay không, vì Nghị định 71 không có quy định chuyển tiếp xử lý các vấn đề liên quan đến hợp đồng góp vốn đã ký trước ngày nghị định này có hiệu lực. Nhằm gỡ thế bí, nhiều chủ đầu tư thực hiện phương án ký chuyển đổi hợp đồng góp vốn sang hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai sau khi dự án đáp ứng các yêu cầu pháp lý mua bán theo đúng Nghị định 71. Việc này sẽ giúp khách hàng của họ yên tâm hơn khi mua bán vì giao dịch được trả về đúng bản chất của nó, điều quan trọng hơn là việc chuyển đổi sẽ hợp thức hóa giao dịch góp vốn. Ngoài ra, thông qua hợp đồng mua bán, các bên sẽ dễ dàng hơn khi đề nghị chuyển nhượng hợp đồng cho người có nhu cầu. Tuy nhiên do không có quy định hướng dẫn cụ thể nên không ai dám chắc việc chuyển đổi này có được chấp thuận hay không và quyền lợi của chủ đầu tư cũng như người mua nhà vẫn không có gì đảm bảo. Chủ đầu tư loay hoay tìm “phao” Bất chấp các quy định cấm, trên thực tế nhiều chủ đầu tư vẫn thực hiện các giao dịch mua bán nhà hình thành trong tương lai nhưng núp dưới bóng huy động vốn như trước đây. Để hợp thức hóa hợp đồng huy động vốn, một số chủ đầu tư thậm chí còn thu tiền của khách nhưng không cung cấp hóa đơn tài chính theo quy định mà thay bằng phiếu thu thực tế (nhằm tránh những rắc rối thủ tục xử lý thu hồi hóa đơn đã cung cấp cho khách hàng trong giao dịch góp vốn trước đó). Chủ đầu tư cam kết sẽ giữ số tiền cho khách để triển khai xây dựng các hạng mục công trình. Sau này khi dự án đã đảm bảo yếu tố pháp lý chuyển nhượng, hai bên sẽ ký lại hợp đồng mua bán và thanh lý hợp đồng góp vốn. Tuy nhiên theo Thông tư số 153/2010/TT-BTC ngày 28-9-2010 của Bộ Tài chính, việc làm này hoàn toàn bị cấm vì cứ mỗi thời điểm huy động vốn, chủ đầu tư (bên bán) phải xuất hóa đơn cho bên mua dù hình thức giao dịch như thế nào. Do cơ quan thuế chỉ thực hiện thu thuế, đảm bảo tránh thất thu, không có trách nhiệm xem xét tính chất pháp lý giao dịch trước khi thu thuế nên vấn đề này thường xuyên bị bỏ qua. Một cách lách khác, chủ đầu tư sẽ ký thỏa thuận đặt cọc với khách hàng. Điều khác thường là số tiền đặt cọc do các bên thỏa thuận thường rất lớn, thậm chí giá trị cọc có thể lên tới 50-70% giá trị hợp đồng. Số tiền này vừa là một khoản cọc theo quy định nhưng thực tế đây là cách huy động vốn trá hình. Nhiều khách hàng đặt vấn đề số tiền cọc lớn đến thế thì khi bên mua không tiếp tục thực hiện hợp đồng xử lý cọc sẽ thực hiện như thế nào để tránh rủi ro thiệt thòi cho mình. Từ thực tế trên cho thấy hàng loạt giao dịch góp vốn hiện nay đang có nguy cơ rơi vào “bẫy kép” do chính các bên tự tạo ra, thậm chí biết nhưng vẫn làm và sẵn sàng gánh chịu các rủi ro, hậu quả. Điều này sẽ làm méo mó các giao dịch pháp lý, góp phần gia tăng các khiếu nại, tranh chấp, cũng như gây thiệt hại cho các bên có liên quan. Thiết nghĩ các cơ quan chức năng nên sớm có quy định giải quyết, tháo gỡ những khó khăn của các nhà đầu tư và người mua nhà. Đặc biệt cần có quy định rõ ràng hơn cách thức xử lý các giao dịch góp vốn phân chia nhà được ký trước thời điểm Nghị định 71 có hiệu lực, có cơ chế hài hòa giữa các quy định bắt buộc, nhu cầu thực tế của các doanh nghiệp trong bối cảnh tình hình khó khăn chung như hiện nay.

[Ném đá] Sự thật đằng sau việc giảm giá bất động sản

Bài này mình đọc được ở Diaoc online, họ ghi nguồn từ Vnmedia, mình quay về VNmedia thấy hình như bài đã bị gỡ, chỉ có bản caché vẫn còn.

Nếu như, như hàng đống các bài báo đều lấy ý kiến chuyên gia để nhận định về thị trường, thì ok mình chịu thôi, ý kiến chuyên gia mà. Riêng bài này có tài chính dự án, có NPV IRR, có phân tích độ nhạy... nên máu tài chính lại nổi lên. Mình định lấy số liệu rồi dựng lại mô hình tài chính và phân tích coi tn, vì mấy cái bảng bé quá khó nhìn. Nhưng ý định đó thất bại vì, đầu tiên và trước hết, ko đủ thông số đầu vào.

Các lý do về mặt tài chính khác, nghiêm trọng hơn, đến nỗi mình phải lôi bài này về đây mổ xẻ (số thứ tự theo trình tự từ trên xuống chứ k fải số 1 là vđề nghiêm trọng nhất):

1. Cơ cấu vốn: "nguồn vốn sử dụng từ 3 nguồn: tự có, vay, huy động". T hiểu "huy động" ở đây là tiền prepaid (trả trước) của người mua, thường thì họ nộp tiền theo tiến độ xây dựng. Đây đc coi là cash-in flow (dòng tiền vào) chứ đâu có nằm trong cơ cấu vốn? 

2. Hiểu sai bản chất NPV. "NPV là hiệu số của giá trị hiện tại dòng doanh thu (cash inflow) trừ đi giá trị hiện tại dòng chi phí (cash outflow), tính theo lãi suất chiết khấu lựa chọn. Khái niệm giá trị hiện tại thuần ở đây được sử dụng phân tích khả năng sinh lợi của một dự án đầu tư. Chi phí cơ hội chưa đề cập ở đây." điều này sai khủng khiếp. Hiểu 1 cách đơn giản thì: ko có chi phí cơ hội thì ko thể tính được NPV. Để tính được 'giá trị hiện tại' của dòng tiền cần có lãi suất chiết khấu. Và đương nhiên LSCK là chi phí cơ hội rồi. Nếu ko phải vậy thì... chọn mức LSCK đó để cho vui à :)

Phân tích này của mình còn chưa đả động đến tính thực tế của các giả định, nhưng sau khi bài này đã fail về tài chính thì lập luận rồi kết luận gì gì cũng khó thuyết phục lắm.

Copy nguyên cả bài về đây, đề phòng các bạn gỡ mất ko còn gì đọc.

---

Sự thật đằng sau việc giảm giá bất động sản

2/22/2012 1:45:00 PM

Thị trường bất động sản sau thời gian dài giảm mạnh hiện nhiều phân khúc đã chạm đến suất đầu tư. Nhiều chuyên gia nghiên cứu đã đưa ra những phân tích dựa trên cơ sở xác thực về mức độ lỗ, lãi của các dự án bất động sản.

Giá bán đã chạm suất đầu tư?

Thị trường bất động sản khó khăn, để kích cầu nhiều chủ đầu tư bất động sản đã áp dụng các chương trình khuyến mại. Để cạnh tranh nhiều doanh nghiệp liên tục tung ra các chiêu thức giảm giá mới lạ. Trong số, doanh nghiệp có chính sách giảm giá tích cực thì nhiều doanh nghiệp đã áp đưa ra chiến lược giảm giá kiểu "treo đầu dê bán thịt chó" khiến khách hàng thực sự mất niềm tin.

Để có thể hiểu rõ hơn về sự thiệt hơn về lỗ lãi của chủ đầu tư khi áp dụng các chương trình khuyến mại. Ông Phan Thành Mai - Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản đã đưa ra bài toán phân tích.

Với giả thiết Đầu tư Dự án Hỗn hợp chung cư và thương mại ngoài Vành đai 3 của Hà nội, khuôn viên 4 400m2, mật độ xây dựng 50% cao 30 tầng trong đó 7 tầng đế là thương mại, các tầng trên là chung cư. Hệ số sử dụng đất 13 lần. Tổng diện tích sàn xây dựng của thương mại 14 000m2, tổng diện tích sàn xây dựng của chung cư 42 000m2. Hệ số diện tích thương phẩm phần thương mại khoảng 80%, phần chung cư 75%.

Dự án này giá bán sẽ được xác định như thế nào?

Căn cứ khung định mức xây dựng của Bộ Xây Dựng ban hành và đơn giá điều chỉnh theo thực tế của Sở Tài Chính TP Hà nội tại cuối tháng 12/2011, thì suất đầu tư 1 m2 sàn thương mại cao cấp đã có bao gồm thiết bị sẽ khoảng 20,5 triệu đồng/m2, cho chung cư khoảng 17,5 triệu đồng/m2, đã có VAT.

Tổng mức đầu tư Dự án sẽ khoảng 1100 tỷ đồng, trong đó chi phí Xây lắp chiếm 57%, thiết bị 6%, tiền sử dụng đất 8%, các loại tư vấn và quản lý dự án 3%, lãi vay ngân hàng 17%, dự phòng phí 8%, khác 1%. Nguồn vốn sử dụng từ 3 nguồn: tự có, vay, huy động theo tỷ lệ 15%, 25% và 60%, trong đó giả thiết vay với lãi suất 18%.

Trước năm 2011, với kỳ vọng bán chung cư sau khi có xong móng, khách hàng nộp 40% giá trị căn hộ, xong phần thô 40%, nhận bàn giao nhà nộp 20% còn lại, giả thiết giá bán chung cư là 26 triệu đồng/m2 đã có VAT. Diện tích thương mại cho thuê thu tiền 1 lần cho 47 năm (trừ 3 năm thi công) giả thiết là 34,7 triệu đồng/m2 đã có VAT. Thì các chỉ tiêu Hiệu quả dự án là: Giá trị hiện tại thuần NPV= 59 triệu >0, IRR=31%.

Giá trị hiện tại thuần- NPV là hiệu số của giá trị hiện tại dòng doanh thu (cash inflow) trừ đi giá trị hiện tại dòng chi phí (cash outflow), tính theo lãi suất chiết khấu lựa chọn. Khái niệm giá trị hiện tại thuần ở đây được sử dụng phân tích khả năng sinh lợi của một dự án đầu tư. Chi phí cơ hội chưa đề cập ở đây.

(Trong trường hợp thị trường tốt như trước 2011, giá bán chung cư được đầu tư tương tự sẽ bán được 30 trđ/m2 hoặc hơn. Trong trường hợp đó các chỉ tiêu Hiệu quả dự án là: NPV= 223,5 triệu>0, IRR=109%).

Về dòng tiền chính của dự án là Đầu tư/ Nhu cầu vốn, Doanh thu, Dòng tiền mặt, cụ thể như sau: Hai năm đầu tiên dự án luôn âm dòng tiền, năm thứ 4 của dự án chủ đầu tư có dòng tiền mặt tốt nhất.

Nguồn vốn sử dụng từ 3 nguồn: tự có, vay, huy động theo tỷ lệ 15%, 25% và 60%, trong đó giả thiết vay với lãi suất 18%.

Lập 1 Bảng độ nhạy của hiệu quả dự án NPV- Giá trị hiện tại thuần (nếu NPV<0 thì dự án lỗ không hiệu quả) căn cứ 2 biến quan trọng là giá bán (căn cứ thị trường, các chính sách khuyến mãi, giảm giá…) và suất đầu tư (biến động giá vật liệu xây dựng, nhân công, lãi suất ngân hàng…) có thể tổng hợp như sau:

Nếu giá bán giảm đến 10% so dự kiến thì NPV=- 56 752 360<0 dự án lỗ, không hiệu quả; Nếu suất đầu tư tăng 10% so dự kiến thì NPV=-41 422 653<0 dự án lỗ, không hiệu quả.

Hiện nay có trên thị trường, do áp lực trả nợ các khoản vay ngân hàng (trong trường hợp dự án này, nếu vay 25% tổng mức đầu tư, tức là khoảng 222 tỷ đồng trong vòng 3 năm xây dựng với lãi suất 18%/năm, tổng phần gốc và lãi vay lũy tiến thời điểm cao nhất sẽ là 356,8 tỷ đồng, ở thời điểm năm thứ 2 sau khi khởi công xây dựng, cho chúng ta thấy sự phát sinh do lãi vay là rất lớn), các chủ đầu tư đã đưa ra nhiều chính sách khuyến mãi, giảm giá khác nhau nhằm thu tiền từ khách hàng, thay vì việc tìm các hình thức khác. Các chính sách này đều xuất phát từ nền tảng giá bán của 1 m2 sản phẩm.

Khuyến mại có phải là giảm giá?

Như vậy nếu đối chiếu với các chương trình khuyến mại mà các chủ đầu tư đang áp dụng hiện nay thì khách hàng có thể biết được giá bất động sản hiện nay đang ở mức sau:

Áp chính sách Khuyến mãi: Nếu khách hàng nộp 50% tổng giá trị sản phẩm, sẽ được giảm 10% giá bán; nộp đến 80%, sẽ giảm 15%, nộp 100% sẽ giảm 20% giá bán. Với giả thiết chủ đầu tư bán hết toàn bộ sản phẩm dự án theo loại chuẩn 20% tổng sản phẩm, loại đóng tiền 50% được 30% tổng sản phẩm, loại đóng tiền 80% đươc 30% tổng sản phẩm và loại đóng 100% là 20% tổng sản phẩm. Chúng ta quy đổi tính được giá bán đang giảm khoảng 11.5% trên 1 m2 sản phẩm. So sánh Bảng độ nhạy NPV thì NPV <0, dự án không có hiệu quả.

Như vậy các hình thức thu tiền trước và giảm giá bán, nếu không tính toán kỹ, dự án sẽ lỗ. Hình thức này chưa tính đến việc khi thu tiền trước của KH được càng nhiều thì giảm được lãi vay ngân hàng.

Mua nhà được quay xổ số trúng thưởng 1 ô tô 600 triệu đồng; hỗ trợ nội thất 1m2 sàn 2 triệu đồng giá trị nội thất; tặng kỷ nghỉ 100 khách hàng mua nhà đầu tiên giá trị 10 triệu đồng/kỳ nghỉ; tặng phiếu mua sắm 20 triệu đồng cho 100 khách hàng đầu tiên mua nhà…Chúng ta quy đổi tính được ngay tổng giá bán đang giảm khoảng 8% trên 1 m2 sản phẩm, từ tổng giá trị giảm giá.

So sánh Bảng độ nhạy NPV thì NPV>0, nhưng hiệu quả dự án rất thấp.

Hỗ trợ của Ngân hàng cho vay lãi suất 12%: Mua nhà sẽ được một Ngân hàng hỗ trợ lãi suất 12% suốt thời gian xây dựng công trình, vay đến 70% giá trị căn hộ. Hỗ trợ cho 30% tổng số khách hàng, cho ai đến mua trước. Về bản chất chủ đầu tư đang bù khoản chênh lệch lãi suất cho khách hàng khoảng 6-8%/năm. Chúng ta quy đổi tính được ngay tổng giá bán đang giảm khoảng 6% trên 1 m2 sản phẩm. So sánh Bảng độ nhạy NPV thì NPV>0, nhưng hiệu quả dự án là không đáng kể.

Như vậy trên thực tế hiện nay với các chính sách khuyến mãi đưa ra đã đẩy giá bán thực tế sau khi quy đổi, về gần với suất đầu tư, chủ đầu tư nếu có lãi cũng không đáng kể và nếu không thận trọng với các chính sách khuyến mãi và giảm giá, dự án sẽ lỗ. Có thể nói, đối với khách hàng có nhu cầu sử dụng thật, thì thời điểm bây giờ cũng đã là cơ hội tốt để mua nhà.

DiaOcOnline.vn - Theo Vnmedia