BĐS là 1 thị trường cực kỳ segmented (phân khúc). Trust me, nếu bất cứ ông nào "chuyên gia" BĐS và dám chém về thị trường BĐS VN hay thị trường BĐS Hà Nội chỉ trong 1 câu, thì chắc chắn là ông ý... quá giỏi, hoặc là ổng chém gió.
Thị trường BĐS khác biệt do (1) loại sản phẩm (2) vị trí địa lý/khu vực. Chưa nói đến VN, mình chỉ ví dụ trong Hà Nội nha:
1. Loại sản phẩm BĐS gồm 2 loại lớn:
- Nhà ở (residential), lại đc chia ra thành các loại:
+ Apartment (căn hộ chung cư)
+ Villa/townhouse/shophouse (nhà ở thấp tầng nói chung: biệt thự, nhà liền kề...)
+ Nhà phố, thổ cư (2 loại trên kia thì thường nằm trong 1 dự án, còn đây thì nhà đất có sẵn, ko nằm trong dự án)
Apartment, villa/townhouse sẽ lại được phân hạng cao cấp (high-end), trung cấp (mid-end), thấp cấp (low-end).
- Thương mại/dịch vụ:
+ Văn phòng (office)
+
Mặt bằng bán lẻ (retail), trong retail lại chia ra thành: shopping
centre (trung tâm thương mại), retail podium (khối đế bán lẻ),
department store (trung tâm bách hóa).
+ Khách sạn (hotel)
+ Căn hộ dịch vụ (serviced apartment)
Các loại này cũng đều đc phân hạng (hạng A, B, C đối với office, retail; rate sao 5* 4* 3* đối với khách sạn).
2. Vị trí địa lý:
- Old CBD (4 quận nội thành cũ: Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Đống Đa, Ba Đình)
- New CBD (the West, khu vực phía tây)
- The "middle" (khu nằm giữa old và new CBD, vdụ Thanh Xuân, đoạn cuối Ba Đình gần ra Cầu Giấy).
- Phía Long Biên, Gia Lâm có thể chia thành khu the East
- Khu vực Tây Hồ có thể xếp vào middle hoặc bản thân nó cũng có đời sống riêng
-
Phía Nam (Hoàng Mai, Thanh Trì) nói chung thuộc loại low residence nên
ít đc nghiên cứu/ngó ngàng đến (I'm living here btw :D).
Khác nhau tn, tui ví dụ nha.
-
ở old CBD do hiếm hoi mặt bằng bán lẻ nên giá thuê lên tới hơn100
USD/m2 còn ko có mà thuê. tỷ lệ lấp đầy (occupancy rate) cứ phải ngất
ngưởng trên 90%
- new CBD do đầy rẫy mặt bằng bán lẻ, giá thuê thê thảm chỉ bằng 1/4 (~25 - 30 USD) mà occupancy rate có khi ko đầy 50%
- nhà phố trong phố cổ có thể 1 tỷ/m2. đất biệt thự new CBD dao động 100-120 triệu/m2 căng đét
ở
đây còn chưa list ra loại hình khu tập thể/chung cư cũ. cũng nhờ
location, các căn hộ kiểu này giá chào ko thua gì apartment trong các dự
án sang chảnh ở new CBD, trong khi ở các khu tập thể này hạ tầng xuống
cấp thê thảm nhà cửa cơi nới chuồng cọp tùm lum, ko có chỗ đỗ xe, thiếu
tiện ích và giấy tờ pháp lý có khi chả có gì, nhưng vẫn bán vèo vèo.Hay lại thử nói chuyện thị trường tỉnh khác gì Hà Nội nha.
Ở tỉnh, do quỹ đất thừa thãi, nhân dân quen ở mặt đất rồi ko khoái chung cư tí nào. Bán chung cư ở tỉnh là 1 cuộc trường kỳ gian khó...
Tóm lại trong nghề BĐS, mỗi ông chỉ có thể "chuyên gia" về một hoặc một vài phân khúc; một hoặc giỏi lắm một vài khu vực. Môi giới bán hàng cũng chỉ chuyên đc 1, 2 loại sản phẩm, trường kì kháng chiến ở 1-2 khu vực.
Đừng tin các ông dám nói về cả một vùng miền.
Cũng đừng hỏi chung chung 'dạo này thị trường thế nào'. Tui khó trả lời :))
